Obligaciones legales y fiscales del alquiler vacacional en Canarias

La regulación legal y fiscal de las viviendas vacacionales es un tema complejo que depende de varios factores, incluyendo la ubicación de la vivienda, el tipo de uso que se le da y la duración del alquiler. Veamos someramente las obligaciones legales y fiscales que deben cumplir los propietarios personas físicas residentes, quizás el caso más habitual y que más dudas genera.

Autorizaciones previas obligatorias

Para operar una vivienda vacacional en Canarias será imprescindible obtener una autorización por parte del Cabildo Insular correspondiente. Además, estos organismos tendrán la responsabilidad de establecer planes de inspección para garantizar el cumplimiento de la normativa. También se reforzará la supervisión de las declaraciones responsables relacionadas con el turismo, con la participación de ayuntamientos y cabildos.

Por otra parte, deberá presentar una declaración responsable de inicio de la actividad de vivienda vacacional para su inscripción en el Registro General Turístico de la Dirección General de Ordenación, Formación y Promoción Turística, dependiente de la Consejería de Turismo y Empleo del Gobierno de Canarias. Esta licencia turística es indispensable para operar de manera legal y evitar sanciones.

En algunos municipios, podría ser también necesaria una autorización municipal previa para destinar una vivienda al alquiler vacacional.

Cómo tributa en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas

Se considera arrendamiento para uso distinto de vivienda, aquel arrendamiento que, recayendo sobre una edificación, tenga como destino primordial uno distinto que el de satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario; es el caso de los arrendamientos de apartamentos turísticos.

Cuando alquilas un apartamento turístico puedes ofrecer una serie de servicios complementarios.

Si los servicios que prestas son propios de la industria hotelera, los rendimientos que obtienes por el alquiler son rendimientos de actividades económicas.

Estos servicios serían, entre otros:

Recepción y atención permanente y continuada al cliente en un espacio destinado al efecto.
Limpieza periódica del inmueble y el alojamiento.
Cambio periódico de ropa de cama y baño.
Puesta a disposición del cliente de otros servicios (lavandería, custodia de maletas, prensa, reservas, etc.) y, a veces, prestación de servicios de alimentación y restauración.

Por el contrario, no se consideran servicios complementarios propios de la industria hotelera y, por tanto, realizas un alquiler turístico cuando prestas servicios como:

Limpieza del apartamento a la entrada y a la salida del periodo contratado por cada arrendatario.
Cambio de ropa en el apartamento a la entrada y a la salida del periodo contratado por cada arrendatario.
Limpieza de las zonas comunes del edificio (portal, escaleras y ascensores) así como de la urbanización en que está situado (zonas verdes, puertas de acceso, aceras y calles).
Servicios de asistencia técnica y mantenimiento para eventuales reparaciones de fontanería, electricidad, cristalería, persianas, cerrajería y electrodomésticos.

Los rendimientos derivados del alquiler turístico son, con carácter general, rendimientos del capital inmobiliario.

No obstante lo anterior, cuando para desarrollar la actividad dispongas, al menos, de una persona empleada con contrato laboral y jornada completa, los rendimientos que obtienes, por el alquiler turístico, son rendimientos de actividades económicas.

A la hora de su declaración en el IRPF, a los ingresos totales obtenidos por el alquiler de tu propiedad (rendimiento bruto) se reducirá en el importe de los gastos incurridos en su obtención.

Entre los gastos que puedes deducir se incluyen:

Gastos de conservación o reparación (pero no de mejora).
El interés de la hipoteca.
Gastos de comunidad.
Costes de servicios como luz, electricidad, internet y otros suministros.
El Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI).
Tasas municipales de basuras.
Comisiones de agencias.

Básicamente, cualquier gasto que esté directamente relacionado con el alquiler del alojamiento puede ser deducible. Sin embargo, es importante recordar que solo podrás deducir estos gastos durante el tiempo en que la propiedad estuvo alquilada.

Por ejemplo, si tu vivienda vacacional se alquila durante los meses de verano, no podrás deducir los gastos de luz de todo el año. Tampoco podrás deducir la totalidad del IBI, ya que debes prorratearlo en base a los meses correspondientes al alquiler.

Finalmente, durante el tiempo que la propiedad no se alquile, si posees una segunda vivienda, esta seguirá estando sujeta al IRPF como rendimiento de capital inmobiliario. Por tanto, deberás tributar en base al valor catastral del inmueble.

Obligaciones en materia de Impuesto General Indirecto Canario (IGIC)

Registro: Es obligatorio darse de alta en la Agencia Tributaria Canaria mediante el Modelo 400, incluso si el alquiler está exento (como en el caso del alquiler de larga duración). Para el alquiler vacacional, el epígrafe es el 1685 "Alojamientos turísticos extrahoteleros". El plazo para registrarse finalizó el 31 de diciembre de 2024, por lo que si no se ha hecho, debe realizarse lo antes posible para evitar sanciones.

Liquidación: El alquiler vacacional está sujeto al IGIC, actualmente al tipo general del 7%. Se deben emitir facturas con IGIC y presentar declaraciones periódicas (trimestrales con el Modelo 420, y un resumen anual con el Modelo 425 si no se está acogido al Régimen Especial de la Pequeña Empresa - REPEP).

REPEP: Si la facturación anual es inferior a 30.000 euros y se cumplen otros requisitos, se puede optar por el REPEP, lo que simplifica algunas obligaciones, pero igualmente requiere la presentación del Modelo 425 al final del año.

Es importante mencionar que, si el sujeto pasivo recibe facturas de servicio de profesionales no residentes de Canarias, el sujeto pasivo está obligado a tributar en el IGIC por parte de este profesional. Esto se llama la inversión del sujeto pasivo y, en general, no tiene incidencia ya que se declaran simultáneamente un IGIC repercutido y otro soportado, siendo el resultado final cero. Es lo que pasa con las plataformas que nos mandan clientes (p.e., Airbnb o Booking). Estas plataformas en general están situadas fuera de Canarias y la operativa es la siguiente:

Nos ingresan en el banco el neto de los clientes que nos han mandado deduciendo la comisión. Ejemplo: el neto ingresado en el banco son 100 €. El total de las ventas son 120 €. Comisión por los servicios prestados: 20 €.
Nosotros deberemos declarar como ventas 120 € y tributar por el IGIC la cantidad de 7,85 € (120 €/1,07), ya que la venta ya está incluido en el IGIC.
Hacer practicar la inversión del sujeto pasivo por importe de 0,57 € (sobre la comisión de 20 €).

Recuerda siempre mantener un registro cuidadoso de tus ingresos y gastos relacionados con el alquiler vacacional para facilitar tus declaraciones fiscales y asegurar un cumplimiento correcto de la normativa vigente.

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